QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ (CÔNG TRÌNH CẤP III)

QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ (CÔNG TRÌNH CẤP III)

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật Xây dựng năm 2014;

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020;

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024;

Luật Đất đai năm 2024;

Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng;

Nghị định số 140/2025/NĐ-CP quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng;

Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng về phân cấp công trình xây dựng;

Quyết định số 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, ban hành Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh;

Quyết định số 29/2025/QĐ-UBND ngày 22/12/2025 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, về phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; quy định về quy mô, thời hạn tồn tại của công trình được cấp phép xây dựng có thời hạn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

II. PHẠM VI ÁP DỤNG

Quy định này áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập), được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp, thuộc công trình cấp III.

III. CÁC TRƯỜNG HỢP PHẢI XIN PHÉP VÀ ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

1. Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

Nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau phải xin giấy phép xây dựng:

• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt;
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã;
• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

2. Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt;
• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và nằm trong khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng;
• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, không nằm trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa.

IV. ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc;
• Bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận;
• Đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ;
• Tuân thủ quy định về hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di sản văn hóa, quốc phòng – an ninh;
• Bảo đảm khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại.

2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn

• Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết thì phải tuân thủ quy định quản lý xây dựng tại địa phương.

V. HỒ SƠ XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

1. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở mới

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (Mẫu số 01 – Phụ lục II) tải mẫu miễn phí tại đây;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
• Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng;
• Hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (nếu thuộc diện yêu cầu);
• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (nếu có).

Hộ gia đình, cá nhân được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ khi công trình có tổng diện tích sàn dưới 250 m², dưới 03 tầng hoặc chiều cao dưới 12 m và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế.

2. Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (Mẫu số 01 – Phụ lục II) tải mẫu miễn phí tại đây;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ hiện trạng công trình và ảnh chụp hiện trạng;
• Bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề;
• Hồ sơ khảo sát hiện trạng, báo cáo kiểm định khả năng chịu lực (nếu có yêu cầu).

VI. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIẢI QUYẾT

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã/phường.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

• Hồ sơ hợp lệ: cấp giấy biên nhận;
• Hồ sơ chưa hợp lệ: hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền thẩm tra, xem xét và quyết định cấp giấy phép xây dựng.

Bước 4: Trả kết quả

VII. THỜI HẠN GIẢI QUYẾT

Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

Trường hợp cần xem xét thêm, thời gian kéo dài không quá 10 ngày làm việc và phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư.

VIII. CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN

Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có công trình xây dựng.

IX. LỆ PHÍ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

Lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và có thể khác nhau giữa các địa phương.

X. XỬ PHẠT VI PHẠM KHI XÂY DỰNG KHÔNG PHÉP

Phạt từ 60 – 80 triệu đồng: xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép;

Phạt từ 80 – 100 triệu đồng: xây dựng nhà ở trong khu bảo tồn, khu di tích;

Phạt từ 120 – 140 triệu đồng: xây dựng công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Biện pháp khắc phục: buộc tháo dỡ công trình xây dựng không có giấy phép

XI. DỊCH VỤ TƯ VẤN, HỖ TRỢ THỦ TỤC

Việc sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp giúp:

• Rút ngắn thời gian chuẩn bị và xét duyệt hồ sơ;
• Áp dụng đúng biểu mẫu, quy định pháp luật mới nhất;
• Hạn chế tối đa việc hồ sơ bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung;
• Hỗ trợ xử lý linh hoạt các tình huống phát sinh trong quá trình xin phép xây dựng.

 

Trên đây là quy định về thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Nếu cần tìm hiểu thêm thông tin vui lòng gọi Mr Thịnh, điện thoại: 0933.31.31.31 để được giải đáp.

 

1. Để xem NHANH công trình của mình có xin phép xây dựng hay không thì tham khảo bảng so sánh ở trang bên dưới

 

BẢNG SO SÁNH

NHÀ Ở RIÊNG LẺ PHẢI XIN PHÉP ↔ ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP

Tiêu chí so sánh	PHẢI XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG	ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Vị trí xây dựng	Nhà ở riêng lẻ tại đô thị	Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
	Nhà ở nông thôn nhưng đã có quy hoạch đô thị / quy hoạch khu chức năng / quy hoạch chi tiết	Nhà ở nông thôn chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, quy hoạch chi tiết
Quy mô công trình	Nhà ở riêng lẻ từ 07 tầng trở lên (kể cả ở nông thôn)	Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng
Khu vực đặc biệt	Nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa	Không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích
Loại hình sử dụng	Nhà ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ (tùy quy mô)	Nhà ở riêng lẻ chỉ để ở
Dự án đầu tư	Công trình thuộc dự án chưa được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi	Công trình thuộc dự án đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi
Miền núi – hải đảo	Có quy hoạch hoặc thuộc khu bảo tồn, di tích	Miền núi, hải đảo chưa có quy hoạch, không thuộc khu bảo tồn
Yêu cầu thủ tục	Bắt buộc lập hồ sơ và xin Giấy phép xây dựng	Không cần xin giấy phép, nhưng vẫn phải xây đúng quy định

 

LƯU Ý RẤT QUAN TRỌNG (hay bị hiểu sai)

❌ Miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với được xây dựng tùy ý

Dù được miễn phép, vẫn phải:

• Đúng mục đích sử dụng đất
• Đảm bảo an toàn kết cấu
• Không lấn chiếm hành lang, đất công
• Tuân thủ quy định chiều cao, khoảng lùi (nếu địa phương có)